“La nouvelle gare, je prends tout de suite.” Regards des professionnels de l’immobilier sur le marché des bureaux à Rouen

Rouen, futur quartier LucilineLa récente "Synthèse" de l'agence d'urbanisme propose des pistes d’action sur le marché de l'immobilier de bureaux à l’échelle de la Métropole Rouen Normandie. Elle s'appuie sur une série d'entretiens menés auprès d'une trentaine d’acteurs locaux et nationaux intervenant dans la chaîne de décisions d’une opération immobilière de bureaux. Il s'agit de comprendre leurs stratégies, leurs critères d’intervention et leur regard sur l’agglomération rouennaise. Les principales idées exprimées par ces professionnels (promoteurs, investisseurs et utilisateurs, mais aussi aménageurs, banques, entreprises de construction et agences de développement) font apparaître un certain nombre de conditions de réussite des opérations de bureaux, correspondant à autant de solutions envisageables pour redynamiser le marché rouennais.

Les critères d'intervention des acteurs et leur regard sur la métropole de Rouen

Si les critères d'implantation des utilisateurs dans une agglomération sont multiples et en général bien connus, les logiques d'intervention des promoteurs et investisseurs confirment l'importance de certaines caractéristiques socio-économiques (perspectives de croissance démographique et économique, densité du tissu d'activités tertiaires, présence de grands donneurs d'ordre...) Les "porteurs de projets" effectuent aussi un suivi attentif des marchés régionaux, et privilégient ceux qui atteignent une masse critique, où les immeubles peuvent être reloués et revendus facilement. Pour ces professionnels, Rouen est encore considérée comme une agglomération d'opportunités plutôt que comme un marché stratégique.

Au-delà des aspects économiques et financiers, les acteurs portent une attention particulière au cadre de vie et à l’offre de services urbains des agglomérations comme des quartiers où ils envisagent d’intervenir. L'accessibilité du site est un critère essentiel que les porteurs de projets analysent en termes de desserte routière et de places de stationnement, tandis que les utilisateurs accordent moins d'importance à l'accessibilité automobile dès lors qu’une offre "irréprochable" de transports collectifs est disponible. Les sites d'implantations en centralité bénéficient donc à ce titre d'une attractivité supplémentaire.

Revoir les écarts de loyers, relancer la construction neuve

Le constat d'une faiblesse structurelle des loyers est établi par de nombreux acteurs. Ils observent ainsi de faibles écarts de loyers entre immeubles de centre-ville et immeubles de périphérie, d’une part, ainsi qu’entre immeubles neufs et immeubles de seconde main, d’autre part. Cette situation résulte d'une offre de "bureaux parc" et de bureaux de seconde main moins coûteux à la location, mais qui tirent en réalité les loyers des meilleurs immeubles vers le bas, tout en maintenant à un niveau artificiellement élevé ceux des immeubles de seconde main. De plus, les meilleurs immeubles souffrent d'un manque d’adéquation avec les attentes des utilisateurs, qui ne parviennent pas à trouver l’ensemble des aménités d’un pôle économique et urbain sur un site clairement identifié.

Cette faiblesse des loyers peut conduire à un blocage sur-marché, en dégradant la rentabilité attendue par les investisseurs et en les décourageant d'intervenir à Rouen. Il est cependant possible de rééchelonner les valeurs et de valoriser les immeubles neufs au moyen, par exemple, d’investissements dans la qualité de vie urbaine.

La chaîne de décisions de la construction d’un immeuble de bureaux (schéma type)

Dans ces conditions, les opérations « en blanc » s’avèrent inenvisageables pour la plupart des porteurs de projets et font figure d’exceptions pour les autres. Il paraît plus réaliste de stimuler la construction de surfaces en les intégrant à des opérations ou à des programmes en partie pré-commercialisés, ou de concevoir des programmes phasés en plusieurs tranches. D'autres propositions ont été faites par les acteurs rencontrés, telles que le portage temporaire d'immeubles via une foncière.

Vers une stratégie de développement permettant de franchir un cap

Les acteurs interrogés indiquent mal connaître le concept « Seine Cité » et les opérations qui y sont rattachées. Néanmoins, ils font preuve de fortes attentes pour le projet de quartier d'affaires envisagé autour de la nouvelle gare à Rouen, dont ils attendent de nombreux effets : sécurisation de la construction neuve et d'éventuelles opérations en blanc, opportunité d'attirer de nouveaux types d’utilisateurs aux critères de localisation plus exigeants... La réussite du projet passe par des objectifs ambitieux de développement du quartier, une maîtrise foncière active, ainsi qu'une restructuration du parc obsolète de Saint-Sever. L’ambition portée pour « Seine Cité » peut servir de point d'appui au partage d'une stratégie de développement économique et urbain notamment avec les acteurs du marché tertiaire. Cette stratégie doit permettre d’accompagner le développement de la Métropole afin de créer un effet d'attraction pour de nouvelles entreprises et de nouveaux emplois.

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